二级市场仍旧低迷

北京二级市场的低迷状态与预期的火爆程度相差甚远已是不争的事实。即使在这种情形之下，业内人士依旧看好二级市场，认为它总有转暖的一天，谁能坚持到那时谁也就是最后的赢家。为此，经营二手房市场的各商家宁可目前亏损，也要坚决地在该市场内占一席之地。实际上，不只是商家，就连京城老百姓也希望看到二手房市场火起来，看看它到底能为北京的房地产市场带来如何的繁荣景象。

虽然没有人质疑二手房市场的未来，但对于二级市场究竟何时能够火起来却没有人能够说得清楚。就连北京二手房交易理论——京房置换模式的创始人王毅都无法说清北京的二手房市场何时才能转暖。谈起1998年底成立置业家园时，王毅说，当初其实很多人看好北京的二级市场，完全是受到上海二级市场火爆的影响。业内人士通过对上海二手房市场的分析对预测北京的潜在市场，认为北京会收到同样的效果。而在实际操作中发现与预测的市场份额相差很远。首先就是上海是在二级市场开放后，已具备了相当需求人群、政策导向、意识导向后才出现的交易公司。然后，在摸索过程中逐步调整、完善，进而形成了一套适合市场的经营模式——上房置换模式。该模式不但有效规范了市场，同时成为市场与政府之间相互协调的桥梁。而北京与上海可谓是截然相反，北京是先有了置换公司等待市场的开放。拿置业家园来说，成立1年后，也就是1999年11月北京的二手房市场才正式开放。而此时的北京市场却还很不成熟，无论是从经营管理、老百姓的消费意识以及房价都还很不规范。而这些都不是一朝一夕就可以改变的。

税收制度的不灵活对北京二级市场发展的制约也是不容忽视的，上海的二手房交易税为成交价的0．86％，北京则将近成交价的8％。相差近十倍的税费使得北京政府无法有效的控制地下交易以及偷税漏税等现象的发生。从而导致一批二手房客户不通过正规的房屋中介而私自成单，这种现象无论对政府还是对合法经营的房屋中介公司都是不小的损失。政策的问题只有在规范市场的同时，逐步进行改善。然而，目前造成北京二手房交易数量相当有限的另一主要原因是，北京人对于二手房的消费意识还没有建立起来。上海人购买二手房通常有两大目的：1、投资获利；2、改善居住条件。而多数北京人购买二手房是用来应急的，可谓是无奈之选。据房地局的统计，截止到去年12月底，北京的二手房交易量为1200套左右，而上海每年的旧房交易可达上万套。

除上述因素之外，北京的二手房价格偏高也是导致二级市场萧条的原因之一。上海的一、二级市场的价格排列是商品房最高，其次是经济适用房，二手房的售价最低。二手房的价格只有商品房价格的25％～30％，和经济适用房相比也要便宜得多（二手房价格通常在1000～2000元／平米）。北京则不然，在北京二手房的价格和经济适用房的价格相差无几，比商品房的价格也只低1／3左右（二手房价格普遍价格为4000元／平米左右）。目前，二手房除地势上的优越性外实在是没什么优势，但随着城市交通的不断改善，这仅存的优势也将被淡化。这种现象最终导致的结果只能是二手房市场的冷清，同样的价格，新房、新户型、完善的配套设施和专业的物业管理带给人们的生活品质是极具吸引力的。

当然，不可否认的是，无论在国外还是在我国的上海等地，二级市场在整个房地产中的重要地位是无法否定的。北京究竟何时能够火起来？为什么现在还没火起来？站在二手房经营一线的人士则有他们的一套说法。

北京一家很有资质的房屋置换咨询公司的负责人指出，北京的二手房市场冷清的原因，首先是由于市场的不健全，无论是政策、税收都存在一定的问题。北京有它一定的地域特征，它是一个中央机关聚集的地方，二手房的相关政策无疑是要和中央机关的房改政策配套进行的，这就在一定程度上影响了北京二手房交易政策的实施速度。其次，原有的房屋交易模式：不纳税、不交代理费现象的普遍存在，使得老百姓对于新的代理制度还不十分认可。第三，北京买卖双方的预期房价不一致。居高不下的商品房价格造成卖方对于二手房的高售价期望，买方则只考虑旧房因素不考虑同区域的商品房售价，这种对于成交价预期的不统一造成了相当的交易困难。第四，北京二手房屋的租售比不合理，租金过高，售价偏低，使得相当多的人宁可出租旧房也不愿意出售，从而导致了上市房屋数量有限，购买者可挑选空间的减小。